ზოგადი დებულებები

მუხლი 1. მიზნები და დაგეგმარების პრინციპები

  1. ბახმაროს სარეკრეაციო ტერიტორიის გამოყენებისა და განაშენიანების რეგულირების წესების მიზანია ტერიტორიების განაშენიანებისა და მიწის ნაკვეთ(ებ)ის სამშენებლოდ გამოყენების პირობების დადგენა. აღნიშნული პირობები ასახულ უნდა იქნას ბახმაროს სარეკრეაციო ტერიტორიის დაგეგმარების დოკუმენტებში.
  2. ამ წესების საფუძველზე ხორციელდება ბახმაროს სარეკრეაციო ტერიტორიის დაგეგმარების დოკუმენტების ზონირების ნაწილის შემუშავება.
  3. დასახლებათა ტერიტორიების გამოყენებისა და განაშენიანების რეგულირების წესები მოიცავს:

ა) ბახმაროს სარეკრეაციო ტერიტორიის დაგეგმარების დოკუმენტების ზონირების ნაწილის შემუშავების პირობებს;

ბ) დასახლებათა ტერიტორიების გამოყენებისა და განაშენიანების რეგულირების საკითხთა კომისიის ფუნქციონირებას;

გ) სპეციალური ზონალური შეთანხმების გაცემის წესს.

  1. ბახმაროს სარეკრეაციო ტერიტორიის დაგეგმარების პრინციპებია:

ა) არსებული ბუნებრივი ლანდშაფტი ერთ-ერთი მთავარი მიზეზია, რის გამოც ვიზიტორები ძირითადად სტუმრობს მთის კურორტებს; აქედან გამომდინარე, განვითარება უნდა დაიგეგმოს დიდი სიფრთხილით, განაშენიანება უნდა ჩაეწეროს გარემოში/ლანდშაფტში რომ დაცული იქნას არსებული პანორამული ხედები, ბუნებრივი გარემო და წყლის ბუნებრივი სისტემები, ასევე შეიქმნას და დაცულ იქნას განაშენიანებისგან ღია სივრცეების ქსელი;

ბ) განვითარება უნდა განხორციელდეს კომპაქტური, საშუალო სიმჭიდროვის შერეული გამოყენების კლასტერებად, რომ შემცირდეს სატრანსპორტო მოთხოვნა და განაშენიანების ფართობი.

გ) განაშენიანებული სივრცეები კავშირში უნდა იყოს საბაგირო გზების ინფრასტრუქტურასთან და მრავალმიზნობრივ (საფეხმავლო, სასრიალო, საველოსიპედო) გზების/ბილიკების სისტემასთან და მორგებული იყოს ბუნებრივ გარემოსთან.

დ) გამომდინარე იქიდან, რომ მომსახურე პერსონალის საცხოვრისი სამთო კურორტის ინფრასტრუქტურის მნიშვნელოვანი კომპონენტია, მიწათსარგებლობის გენერალურ გეგმაში საცხოვრისის ასაშენებლად გათვალისწინებული უნდა იქნეს შესაბამისი მიწა და მექანიზმები.

  1. კულტურული მემკვიდრეობის და გარემოს დამცავი ზონებისათვის, ტერიტორიების გამოყენება და განაშენიანების რეგულირება უნდა განხორციელდეს არსებული განაშენიანების, განაშენიანების ძირითადი დებულებების და კულტურული მემკვიდრეობის და გარემოს დაცვითი კანონმდებლობის მოთხოვნათა შესაბამისად.

 

მუხლი 2. წესებში გამოყენებულ ტერმინთა განმარტებები

შენობის ფასადის სიბრტყიდან გამოწეული, მოაჯირით შემოკავებული ჰორიზონტალური კონსტრუქციული/კონსოლური სიბრტყე, რომელიც წარმოადგენს შენობის ძირითადი კონსტრუქციის ნაწილს და მის შიდა სივრცესთან არის დაკავშირებული;
ქალაქთმშენებლობითი დოკუმენტი, რომელიც დასახლებათა ტერიტორიებისთვის ადგენს მიწათსარგებლობის ზონებს (ქვეზონებს) ან/და აზუსტებს ცალკეული გეგმარებითი ერთეულების, განაშენიანების არქიტექტურულ - გეგმარებით და სივრცით - მოცულობით მახასიათებლებს, შენობა - ნაგებობების განთავსებას, მათ გეგმარებით პარამეტრებს; აზუსტებს უძრავი კულტურული მემკვიდრეობის დაცვისა და განვითარების ქალაქთმშენებლობით მახასიათებლებს, რელიეფის ორგანიზებას, ტერიტორიების კეთილმოწყობასა და გამწვანებას, საინჟინრო და სატრანსპორტო ინფრასტრუქტურით უზრუნველყოფას;
მიწის ნაკვეთისათვის (ნაკვეთებისათვის) ქალაქთმშენებლობითი დოკუმენტით დადგენილი წარმოსახვითი მიჯნა, რომლის მიღმაც უნდა განთავსდეს შენობა - ნაგებობები; მიწის ნაკვეთისათვის (ნაკვეთებისათვის) შეიძლება დადგინდეს ერთი ან რამდენიმე წითელი ხაზი;
მიწის ნაკვეთისათვის (ნაკვეთებისათვის) ქალაქთმშენებლობითი დოკუმენტით დადგენილი წარმოსახვითი მიჯნა, რომელზედაც უნდა განთავსდეს შენობა - ნაგებობები; მიწის ნაკვეთისათვის (ნაკვეთებისათვის) შეიძლება დადგინდეს ერთი ან რამდენიმე ლურჯი ხაზი;
საქმიანობა, რომლისთვისაც პროექტდება მიწის ნაკვეთი ან შენობა - ნაგებობა ან რა დანიშნულებითაც მიწა ან შენობა - ნაგებობა გამოიყენება ან შეიძლება გამოყენებულ იქნას. აქ შედის ასევე ყველა დამხმარე გამოყენება. -
ოჯახის, დაწესებულების ან სხვა გამოყენების მთავარი ფუნქციის შესრულება.
კანონიერად დაკავებული შენობა - ნაგებობა ან მიწა, რომელიც ამ წესის ძალაში შესვლის შემდეგ აღარ აკმაყოფილებს გამოყენებასთან დაკავშირებული დებულებების მოთხოვნებს.
ნაგებობის ან შენობის კლასიფიცირებული გამოყენების შეცვლა.
მიწის ნაკვეთი, რომლის ფართობის არანაკლებ 80% - სა დაკავებულია მცენარეული საფარით, ღია სათამაშო მოედნით, ბილიკებით ან/და ქვეითთათვის განკუთვნილი მოპირკეთებული გრუნტის ზედაპირით, სადაც შესაძლებელია მოეწყოს დასასვენებელი/გასართობი ადგილები (მაგ. ბულვარი, პარკი, ბაღი, სკვერი, გაზონი).
ამ წესებით განსაზღვრული განაშენიანების სიმჭიდროვის კოეფიციენტის მაჩვენებლით განპირობებული, ტერიტორიების ან მიწის ნაკვეთის განაშენიანების სიმჭიდროვე.
შენობის ფასადის სიბრტყიდან გამოწეული გადახურული, კედლებით და შემინული ღიობებით შემოსაზღვრული სივრცე, რომელიც წარმოადგენს შენობის ძირითადი კონსტრუქციის ნაწილს;
დაუკავებელი სივრცე მიწის ნაკვეთზე, გარდა შიგა ეზოსა, სადაც არ დგას შენობა - ნაგებობები, გარდა იმ შემთხვევისა, თუ სხვაგვარად არაა მითითებული ამ წესებში.
ეზო, რომელიც ვრცელდება მიწის ნაკვეთის მთელ სიგანეზე, რომლის სიღრმე/სიგრძე მინიმალური ჰორიზონტალური მანძილია მიწის ნაკვეთის წინა ხაზსა (საზოგადოებრივი საზღვარი) და მის პარალელურ ხაზს შორის.
ეზო, რომელიც ვრცელდება მიწის ნაკვეთის მთელ სიგანეზე, რომლის სიღრმე/სიგრძე მინიმალური ჰორიზონტალური მანძილია მიწის ნაკვეთის უკანა ხაზსა და მის პარალელურ ხაზს შორის. უკანა ეზოსადმი მოთხოვნები განსაზღვრულია „დასახლებათა ტერიტორიების გამოყენებისა და განაშენიანების რეგულირების ძირითადი დებულებებში“.
ღია, დაუკავებელი სივრცე იმავე მიწის ნაკვეთზე შენობით და შენობის ხაზსა და მიწის ნაკვეთის გვერდითა ხაზს შორის.
სივრცე ღია ცის ქვეშ, რომელიც მდებარეობს მიწის დონეზე ან მის მაღლა მიწის ნაკვეთზე და სამი ან მეტი მხრიდან შემოსაზღვრულია შენობის კედლებით.
გადახურული, ერთი ან ორი მხრიდან კედლებით შემოსაზღვრული ან კედლებით შემოუსაზღვრავი და ღია მხრიდან/მხარეებიდან მოაჯირით შემოკავებული სივრცე;
შენობის ფასადში შეჭრილი, გადახურული, სამი მხრიდან კედლებით შემოსაზღვრული და ფასადის მხრიდან გახსნილი და მოაჯირით შემოკავებული სამყოფი;
წარმოადგენს, შენობის ბოლო სართულის გადახურვის ზედა ზედაპირს ზემოთ, გარე კედლებს, ქანობიანი სახურავის ფერდ(ებ)ის შიდა ზედაპირებს და მასზედ მოწყობილ სამტრედეებს შორის არსებულ ისეთ სხვენის სივრცეს, რომელიც გამოყენებულია საცხოვრებლად/სამყოფად. მანსარდა ითვლება სრულ სართულად, როდესაც სხვენის იატაკის ზედაპირის ფართობის 3/4 - დან მანსარდის ჭერამდე საშუალო სიმაღლე არის 2,4 მეტრი (მეათედის სიზუსტით) ან მეტი;
ათვლის დონე/სიბრტყე, რომელიც წარმოადგენს შენობის გარე კედლების მოსაზღვრე მიწის მოპირკეთებული ზედაპირის გასაშუალებულ დონეს. თუ მიწის მოპირკეთებული ზედაპირის დონე გარე კედლებიდან დამრეცად მიდის, ათვლის დონე უნდა განისაზღვროს შენობასა და მიწის ნაკვეთის საზღვარს შორის მოქცეული ფართობის ყველაზე დაბალი ნიშნულების მიხედვით, თუ მიწის ნაკვეთის საზღვარი შენობიდან დაშორებულია 1,8 მ - ზე მეტად, შენობასა და შენობიდან 1,8 მ - მდე ფარგლებში მოქცეული ყველაზე დაბალი ნიშნულების მიხედვით. -
ელემენტარული საკადასტრო ერთეული დადგენილი შესაბამისი კანონმდელობით, ოფიციალურად დადგენილი საზღვრებით (საკადასტრო საზღვარი) სარგებლობის/გამოყენების, განკარგვისა და განვითარებისათვის.
ნაკვეთის საზღვრებით შემოფარგლული ტერიტორიის ორთოგონალური პროექციის ფართობი.
მიწის ნაკვეთის არსებული ან საპროექტო გამყოფი ხაზი.
კანონმდებლობით და ამ წესების შესაბამისად განსაზღვრული მიწის ნაკვეთის განაშენიანებული ნაწილის ფართობი.
მიწის ნაკვეთის გამწვანებული ზედაპირის ფართობის შეფარდება მიწის ნაკვეთის ფართობთან მეათედის სიზუსტით.
მიწის ნაკვეთის განაშენიანებული ზედაპირის ფართობის შეფარდება მიწის ნაკვეთის ფართობთან მეათედის სიზუსტით.
მიწის ნაკვეთზე განთავსებული  შენობა - ნაგებობების სართულების ჯამური ფართობის შეფარდება მიწის ნაკვეთის ფართობთან მეათედის სიზუსტით.
მიწის ნაკვეთის არსებული ან დაგეგმარების დუკუმენტებით განსაზღვრული გამოყენების სახეობა.
მიწის ნაკვეთის ნაწილი, რომელიც მიწის ნაკვეთის სამეზობლო საზღვრიდან დაშორებულია 3 მეტრითა და ნაკლები მანძილით.
მიწის ნაკვეთი, რომლის სიგანე, ფართობი ან სხვა ზომა არ შეესაბამებოდა დებულებებს ამ წესის ამოქმედების დროს.
მოთხილამურეთა/დაფით მოსრიალეთა რაოდენობა კონკრეტულ სათხილამურო არეალზე, რომელთაც აქვთ კომფორტული გადაადგილების და საბაგირო გზებით სარგებლობის საშუალება გადატვირთულობის გარეშე, ან რომელთაც აქვთ ერთდროულად განთვასების საშუალება, რაც ამავდროულად არ არღვევს კომფორტულ გარემო პირობებს. სათხილამურო არეალის კომფორტული გამტარუნარიანობა არის ფუნქცია სშმ (სატრანსპორტო შვეული მეტრი) - ს მოთხოვნა თითოეულ მითხილამურეზე, სშმ (სატრანსპორტო შვეული მეტრი) საათში, რელიეფის სირთულე და მომსახურე საშუალებების შესაძლებლობება.
პიროვნება, რომელიც სტუმრობს სათხილამურო არეალს მთელი ან ნახევარი დღით, ან რჩება ღამითაც თხილამურზე ან სნოუბორდზე (სასრიალო დაფაზე) სრიალის მიზნით. ეს არის საბაგირო გზის ბილეთების საერთო რაოდენობა. ეს არის ნებისმიერი ასაკის და ნებისმიერი დროით მოსული ვიზიტორი, რომელიც ფლობს ნებისმიერი ტიპის ბილეთს, რაც მას ტერიტორიაზე არსებული ინფრასტრუქტურით სარგებლობის საშუალებას აძლევს.
მწარმოებლის მიერ დადგენილი მოთხილამურეთა რაოდენობა, რომელთა გადაყვანაც შეუძლია საბაგირო გზას 1 საათში. ტერიტორიის საათობრივი გამტარუნარიანობა არის ცალკეული საბაგირო გზების საათობრივი გამტარუნარიანობის ჯამის ტოლი.
საცხოვრებელი შენობა, რომელიც დაგეგმარებულია ან გამოიყენება სამი ან მეტი საცხოვრებელი ერთეულისათვის.
მიწის უწყვეტი არეალი, რომელიც ითვლება ხელსაყრელად საბაგირო გზებისა და სათხილამურო ტრასების განვითარებისთვის მისი დახრილობის კუთხის,  ექსპოზიციის და ვარდნის ხაზის მახასიათებლების მიხედვით.
სათხილამურო მომსახურების საშუალებები  - სამთო - სათხილამურო კურორტის ფუნქციონირებისათვის საჭირო მომსახურებების ერთობლიობა*(მაგ.: საბაგირო გზები, სასრიალო ტრასები, სამთო პატრული, პირველადი დახმარება, საკვები ადგილები, აღჭურვილობის გაქირავება და სხვა აუცილებელი მომსახურებების ერთობლიობა) -
განაშენიანებული ტერიტორიების საზღვრებში მდებარე ქუჩა, მოედანი, ხიდი, სკვერი, პარკი, ბაღი, წყლის ზედაპირი და მისი სანაპირო ზოლი, ბუნებრივი ან ხელოვნული ლანდშაფტი, მიწის ნაკვეთებს შორის გასასვლელი და სხვა მსგავსი ტიპის სივრცეები;
საზოგადოებრივი სივრცის ნაწილი, ნებისმიერი ქუჩა, ჩიხი ან მსგავსი მიწის  ნაკვეთი, არსებითად ცარიელი მიწიდან ცამდე, რომელიც გადაცემულია მუდმივ საკუთრებაში საზოგადოებრივი მოხმარებისათვის.
სართული, რომლის იატაკის ნიშნულის მიწის ზედაპირიდან ამოწევის საშუალო სიმაღლე 1,8 მეტრი (მეათედის სიზუსტით) ან მეტია;
სართული, რომლის ჭერის მიწის ზედაპირიდან ამოწევის საშუალო სიმაღლე 1,8 მეტრს (მეათედის სიზუსტით) არ აღემატება;
სართული, რომლის იატაკის ნიშნულის მიწის ზედაპირიდან ამოწევის საშუალო სიმაღლე 1,8 მეტრამდეა (მეათედის სიზუსტით), ხოლო მისი ჭერის მიწის ზედაპირიდან ამოწევის საშუალო სიმაღლე 1,8 მეტრს (მეათედის სიზუსტით) აღემატება.
სართული, რომლის საშუალო სიმაღლე, იატაკის ნიშნულიდან ჭერამდე არის 2.3 მეტრი ან მეტი.
ის სართული, რომლის საშუალო სიმაღლე, იატაკის ნიშნულიდან ჭერამდე 1.8 მეტრიდან 2.3 მეტრამდეა.
ნებისმიერი შენობა, რომელიც შეიცავს ექვს ან მეტ საძინებელ ერთეულს, რომლებიც დაგეგმარებული ან გამიზნულია, ან გამოიყენება, გაიცემა იჯარით ან ქირავდება, ან დაკავებულია სტუმრების მიერ დასაძინებლად.
ნებისმიერი შენობა, რომელიც შეიცავს ერთი ოჯახის საცხოვრებელ ერთეულს და დამატებით ორ ან მეტ საძინებელ ერთეულს, რომლებიც დაგეგმარებული ან გამიზნულია, ან გამოიყენება, გაიცემა იჯარით ან ქირავდება, ან დაკავებულია სტუმრების მიერ დასაძინებლად.
სამუშაო ერთეული  - ერთი ოჯახის საცხოვრებელი შენობა, რომლის პირველ ან მიწისპირა სართულზე დასაშვებია არასაცხოვრებელი ფართობის არსებობა, რომელიც არ უნდა იკავებდეს მთელი შენობის ნახევარზე მეტს.
შეთანხმება, რომლის მიღება სავალდებულოა მიწის ნაკვეთში და/ან შენობა - ნაგებობაში ცვლილებების შეტანამდე ისეთი გამოყენების შემთხვევაში, რომელიც ამ წესების შესაბამისად მოითხოვს სპეციალურ (ზონალურ) შეთანხმებას.
(სატრანსპორტო შვეული მეტრი/საათში). ამსვლელთა (მგზავრთა) რაოდენობა, რომელიც ადის 1000 შვეულ მეტრზე საათში (საბაგიროს გზის შვეული ასვლა, საბაგირო გზის გამტარუნარიანობა საათში გაყოფილი 1000 - ზე).  ტერიტორიის მთლიანი სშმ (VTM) შეადგენს შვეული სვლის ჯამს ყველა საბაგირო გზისთვის.
მოთხილამურეთა/დაფით მოსრიალეთა მიერ დღეში გავლილი საშუალო შვეული მანძილი (მოთხოვნილი).  სშმ - ის მოთხოვნა იზრდება მოთხილამურეთა დონის შესაბამისად.
საზოგადო ან კერძო მიწის ფართობი, შენობა - ნაგებობებით ან მათ გარეშე, რომელსაც აქვს შენობა - ნაგებობის გარეთ აქტიური ან პასიური რეკრეაციული დანიშნულება. -
ის სართული, რომლის საშუალო სიმაღლე, იატაკის ნიშნულიდან ჭერამდე 1.8 მეტრზე ნაკლებია.
გადაუხურავი, ერთი, ორი, სამი ან ოთხი მხრიდან კედლებით შემოსაზღვრული და ღია მხრიდან/მხარეებიდან საჭიროების შემთხვევაში მოაჯირით შემოკავებული ფართობი, აგრეთვე ისეთი ბრტყელი სახურავი ან ბრტყელი სახურავის ნაწილი, რომლის ზედაპირი მოპირკეთებულია ისე რომ შესაძლებელია მისი გამოყენება სამყოფად და ღია მხრიდან/მხარეებიდან შემოსაზღვრულია მოაჯირით ან/და პარაპეტით. ტერასაზე შესაძლებელია მოეწყოს მარკიზი და საჩრდილობელი.
საქართველოს კანონმდებლობით დადგენილი დასახლებათა ტერიტორიების ცალკეული ზონებისთვის სივრცითი განვითარების პირობების დადგენა
ქალაქთმშენებლობითი ზონირების ნაწილი, რომელიც ახდენს ქალაქის ტერიტორიების იდენტიფიცირებას მათი გამოყენების სახეობის მიხედვით.
ერთ ნაკვეთზე მდებარე შენობის ან ნაგებობის ექსტერიერის კედლის სიგრძე, რომელიც მიმართულია საზოგადოებრივი გზისკენ ან მის წინ მდებარე სხვა საკუთრებებისკენ.
ერთი მიწის ნაკვეთის საკუთრების ხაზ(ებ)ის სიგრძე საზოგადოებრივი გზის ან სხვა მოსაზღვრე საკუთრებების გასწვრივ.
განაშენიანებული ტერიტორიების საზღვრებში არსებული გადადგილებისათვის განკუთვნილი ნებისმიერი მთავარი ან საზოგადოებრივი გზა, რომელიც გადაცემულია საზოგადოებრივი გამოყენებისთვის და რომელიც შესაძლებელია შედგებოდეს:
გასვლის უფლება კერძო საკუთრების ტერიტორიაზე, რომელიც არ არის გადაცემული საზოგადოებისთვის ან არ არის დაცული, როგორც საზოგადოებრივი ქუჩა, რომლითაც უზრუნველყოფილია ორ ან მეტ ადგილთან მისადგომი.
წარმოადგენს მიწის ნაკვეთების გამმიჯნავ ნაგებობას, რომელიც შეიძლება მდებარეობდეს, როგორც საკადასტრო საზღვერზე (საზიარო ღობე) ისე მიწის ნაკვეთის საზღვრებში. თუ ღობის სხვადასხვა მხარეს ღობისა და გრუნტის ზედაპირის გადაკვეთის ნიშნული სხვადასხვაა, მაშინ ყრუ ღობის მაქსიმალური სიმაღლე განისაზღვრება უფრო მაღალი ნიშნულიდან;
მიწის ფართობები, სადაც არ არის შენობები, ნაგებობები, ავტომობილების გასაჩერებელი ადგილები, ქუჩები, ჩიხები ან აუცილებელი ეზოები. ღია სივრცეში დასაშვებია ლანდშაფტური არქიტექტურა, ბუნებრივი თავისებურებების დაცვა, შიდა ეზოებისა და რეკრეაციული ზონების მოწყობა.
შვეული დაშორება მიწის დონიდან სახურავის ყველაზე მაღალი ზედაპირის საშუალო სიმაღლემდე.
მინიმალური აუცილებელი მანძილი საკუთრების ხაზსა და შენობას შორის.