საკუთრების გეგმა

მონაცემები მიწის ნაკვეთების საკუთრებისა და შენობა-ნაგებობების შესახებ

მიწის ნაკვეთების საკუთრებისა და შენობა-ნაგებობების შესახებ მონაცემები მოიცავს:

  • სახელმწიფო, მუნიციპალური და ფიზიკური და კერძო სამართლის იურიდიული პირების საკუთრების შესახებ მონაცემებს;
  • აეროფოტოგადაღების და მიწის მესაკუთრეთა მონაცემების საფუძველზე შეფასებულ არსებულ დაურეგისტრირებელ შენობა-ნაგებობებს.

არსებული საკუთრების ანალიზი, კერძო საკუთრების ანალიზი, დაურეგისტრირებელი შენობების ანალიზი, საკუთრების მოწესრიგება და  არსებული და სამომავლო საკუთრების გეგმა ასახულია რუკებზე:

რუკა 3.3.2-ზე ასახულია რეგისტრირებული კერძო მიწის ნაკვეთებისა და შენობა-ნაგებობების ანალიზი.

რეგისტრირებულ მიწის ნაკვეთებზე დატანილია მათი საკადასრტო კოდების კვარტლისა და ნაკვეთის ნომრები

შენიშვნა: საკუთრების ანალიზი ეყრდნობა საჯარო რეესტრის 03/10/2016 წლის მონაცემებს;* დაურეგისტრირებელი შენობების ამოხაზვა განხორციელდა 2005 და ნაწილობრივ 2015 წლის ორთოფოტო გადაღების მიხედვით.

**სხვა შენობები მოიცავს საინჟინრო-სამეურნეო ნაგებობებსა და სხვა დამხმარე ნაგებობებს, რომელთა იდენტიფიცირებაც შესაძლებელი გახდა ორთოფოტო და ადგილის ფოტომასალიდან.

რუკა 3.3.3-ზე მოცემულია დაურეგისტრირებელი შენობა-ნაგებობები. დაურეგისტრირებელი შენობების ამოხაზვა განხორციელდა 2005 და ნაწილობრივ 2015 წლის ორთოფოტო გადაღების მიხედვით. შენობები დატანილია ორთოფოტო გადაღებაზე და პირობითად დანომრილია სამნიშნა ციფრით.

მიწის ნაკვეთების მოწესრიგებულად განვითარების გზები

ბახმაროს სარეკრეაციო ტერიტორიაზე საკუთრების არსებული უწესრიგო მდგომარეობის საფუძველზე მისი სამომავლოდ განვითარებისათვის დასადგენია მოწესრიგებულად განვითარების გზები.

შენობების უმეტესობა აგებულია ხის მასალით ზაფხულში გამოყენებისათვის და მთელი წლის განმავლობაში სამყოფად გამოუსადეგარია, ბევრი მათგანი ზამთარში თოვლის ზემოქმედების შედეგად გამოდის მწყობრიდან.

განაშენიანება ისტორიულად ჩამოყალიბდა თხევადი ნარჩენებისა (კანალიზაციის) და სხვა კომუნიკაციების უქონლობის პირობებში - შენობები ხეობების გასწვრივ განთავსდა ნარჩენების ხეობაში ჩადინების მიზნით. დროებითი, მცირე საკურორტო სეზონის დროს ადამიანისგან ხელყოფილი ბუნებრივი გარემო ზიანის აღდგენას ახერხებს და ინარჩუნებს შესაბამის სანიტარულ პირობებს, მაგრამ სამომავლოდ კურორტის სეზონისა და დამსვენებლთა ზრდის შემთხვევაში საჭირო იქნება სათანადო ინფრასტრუქტურის მოწესრიგება და შესაბამისად ქუჩებისა და საკომუნიკაციო დერეფნების განსაზღვრა, რათა საკუთრების საზღვრების წვდომის ოპტიმალური ქსელი დაიგეგმოს.

სულ

1183

100

ფართობი (მ²)

რაოდენობა

%

< 80

328

28

80 - 120

666

56

120 - 150

90

7

150 - 220

79

7

>220

20

2

სულ

1183

100

ცხრილი 3.5 კერძო მიწის ნაკვეთების ფართობების პროცენტული გადანაწილება

შენიშვნა: საკუთრების ანალიზი საჯარო რეესტრის 2017 წლის თებერვლის მონაცემებს ემყარება.

მნიშვნელოვანია, რომ უბნებსა და ბლოკებში ქუჩების საავტომობილო და საფეხმავლო სავალი ნაწილები დადგინდეს,  გამოიყოს კერძო საკუთრებიდან სამეზობლო მოედნები, საბავშვო და სხვა აქტივობებისათვის საზოგადოებრივი სივრცეები, რათა განისაზღვროს საზოგადოებრივი პასუხისმგებლობის არეალი, კეთილმოწყობისა და ყოველდღიური მოვლა-პატრონობისთვის განსაზღვრული სივრცე.
ტერიტორიაზე საკუთრების, მათ შორის, შენობა-ნაგებობების არსებული მდგომარეობიდან გამომდინარე, აუცილებელია კერძო და საზოგადოებრივი საკუთრების მოწესრიგება და მთელი წლის განმავლობაში გამოსადეგი შენობა-ნაგებობების აშენება.
 

ილუსტრაცია 3.5  ბახმაროს მიწის კერძო საკუთრების ანალიზის ფრაგმენტი

ბახმაროს სარეკრეაციო ტერიტორიის მოწესრიგებული განვითარებისათვის ამ დოკუმენტში განსაზღვრული განაშენიანებული ნაწილის სამომავლო განვითარების პირობების საფუძველზე, უპირველეს ყოვლისა, განისაზღვრა ტერიტორიები, რომლებიც უნდა განაშენიანდეს, შემდგომ - ქუჩების ქსელი და ღია სივრცეების ტერიტორიები, ასევე მიწის ნაკვეთების მოწესრიგებულად განვითარების ვერსიები.

ბახმაროს სარეკრეაციო ტერიტორიაზე მიწის ნაკვეთების მოწესრიგებულად განვითარება გულისხმობს გასანაშენიანებელი ტერიტორიების მონიშვნას, ქუჩების ქსელისა და ღია სივრცეების ტერიტორიების განსაზღვრას, ასევე მიწის ნაკვეთების მოწესრიგებულად განვითარების შესაძლებლობას, რისთვისაც განისაზღვრა ისეთი ფართობისა და ფორმის (სიგრძე-სიგანის) ნაკვეთები, რომლებიც განაშენიანების ხასიათსა და პირობებს მიესადაგება.

კომენტარი შენობებებს შორის მინიმალური დაშორების დაცვის შესახებ: როგორც თოვლის დნობის გამო, ასევე ცეცხლის არგავრცელების მიზნით

მიწის ნაკვეთების მონაცვლეობა პრობლემური საკითხია, რაც ქმნის გამოუვალ ვითარებას იქიდან გამომდინარე, რომ არსებული მდგომარეობით მიწის ნაკვეთების უმეტესობის სამშენებლოდ განვითარება შეუძლებელია ფართობის სიმცირისა თუ სხვა ფაქტორების გამო.

ზემოთ აღნიშნული ჩიხური ვითარებიდან გამოსვლის ერთ-ერთ გზად გვესახება ისეთი სამართლებრივი მექანიზმის გამონახვა, რომელიც შესაძლებელს გახდის კერძო საკუთრების მიწის ნაკვეთების მონაცვლეობას (მაგ:. ტყისა და მდინარის დაცვის არეალებში არსებული მიწის ნაკვეთებისთვის) და ისეთ შემთხვევებში, როდესაც მიწის ნაკვეთის მესაკუთრეს არა აქვს მინიმალური ფართობისა და ზომების მიწის ნაკვეთი, დამატებითი საჭირო ფართობის უპირატესად შესყიდვის შესაძლებლობას.

მიწის ნაკვეთების მოწესრიგებულად განვითარება  უპირველესად მოსაგვარებელი საკითხია „ბახმაროს სარეკრეაციო ტერიტორიის მიწათსარგებლობის გენერალური გეგმის“ აღსრულების პროცესში.
 

განაშნიანების ხასიათის შენარჩუნება

განაშენიანების ხასიათის შესანარჩუნებლად შესწავლილ იქნა არსებული განაშენიანება,  საკუთრების განვითარების სამომავლო პირობები და დგინდება სარეკრეაციო ტერიტორიის გამოყენებისა და განაშენიანების რეგულირების წესები , რაც  გულისხმობს, რომ სარეკომენდაციო ვერსიით სამომავლო მიწის ნაკვეთების მინიმალური ფართობი სასურველია იყოს 240 კვ.მ., (ხოლო მინიმალური სიგანე - 12მ.) თუმცა, წესებით სავალდებულო მინიმალური ფართობი 80 კვ. მ. დადგინდა. რაც ნიშნავს იმას, რომ მიწის ნაკვეთები რომლებიც 80 კვ.მ-ზე. ნაკლებია ვერ განვითარდება. მათი ფართობი სულ მცირე 80 კვ.მ.დე უნდა გაიზარდოს და უახლოესი საკუთრებიდან სულ მცირე 6 მეტრით უნდა იყოს დაცილებული. 

80 კვ.მ. მიწის ნაკვეთზე მცირე ფართობზე განაშენიანების (კ1 და კ2) კოეფიციენტების განსაზღვრა შეუძლებელია, შენობის ლოგიკური გაბარიტის და ნაკვეთის ფართობის შეფარდებიდან გამომდინარე. 

შენიშვნა:
კერძო მიწის საკუთრების კვლევით გამოირკვა, რომ 80 კვ.მ.-ზე ნაკლები მიწის ნაკვეთების რაოდენობა საერთო რაოდენობის 28%-ს შეადგენს, (328ც.) ხოლო ყველაზე მეტი 80-120 კვ.მ. (უმეტესად 100 კვ.მ.) ფართობის მიწის ნაკვეთები 56% (666ც.. იხ. ცხრილი 3.5).

ბახმაროს გენერალური გეგმის, საკუთრების (მოწესრიგების) გეგმის  სარეკომენდაციო მინიმალური მიწის ფართობი სასურველია 220 კვ. მ-ზე. ნაკლები  არ იყოს (სიგანით სულ მცირე 12მ.), თუმცა რეგიონის სოციალური ფაქტორის გათვალისწინებით, მიწის დამატებითი ფართობის საკუთრებაში შეძენის ალტერნატიული ვერსიის მიხიდვით   დადგინდა მინიმალური 80 კვ. მ. ფართობი და მოქნილი განაშნიანების პარამეტრები.

იხ. კონკრეტული ფუნქციური ზონები ცხრილი 1

განაშნიანების მოქნილი პარამეტრები (კოეფიციენტები) ისე დაიგეგმა რომ წესებით დადგენილი მინიმალური მიწის ნაკვეთის და გენერალური გეგმით სარეკომენდაციო მინიმალური ფართობის ნაკვეთებზე, სამომავლო განაშნიანება, ერთმანეთის მსგავსი გაბარიტის განვითარდეს. ასევე, მნიშვნელოვანია, რომ შენობებს შორის მინიმალური დაშორება  6 მეტრზე ნაკლები არ იყოს.

გასანაშენიანებელი ტერიტორიები, ქუჩების ქსელი და ღია სივრცეების ტერიტორიები, ასევე მიწის ნაკვეთების მოწესრიგებულად განვითარების შესახებ მონაცემები ასახულია რუკებზე:

 

მიწის ნაკვეთების მონაცვლეობის საკითხთან დაკავშირებული სამართლებრივი შეფასება

ბახმაროს სარეკრეაციო ტერიტორიის მიწათსარგებლობის გენერალური გეგმის მიხედვით, გასანაშენიანებელ ტერიტორიებზე  სახელმწიფო საკუთრებაში არსებული მიწის ნაკვეთების ფართობი აჭარბებს კერძო საკუთრების მიწის ნაკვეთების საერთო ფართობს, მონაცვლეობაც მათ შორის შესაბამისად უნდა მოხდეს.

სახელმწიფო და კერძო საკუთრებაში არსებული მიწის ნაკვეთების მონაცვლეობასთან დაკავშირებული საკითხები რეგულირდება სახელმწიფო ქონების შესახებ კანონის მე-3 მუხლით, რომლის მიხედვით ქონების მმართველი საქართველოს მთავრობის თანხმობით ფიზიკურ პირებსა და კერძო სამართლის იურიდიულ პირებს საკუთრებაში გადასცემს სახელმწიფო ქონებას მისი ტოლფასი ქონების სახელმწიფო საკუთრებაში გადმოცემის სანაცვლოდ. ამ ქონების გადაცემის წესი და პირობები განისაზღვრება საქართველოს ეკონომიკისა და მდგრადი განვითარების მინისტრის 2010 წლის 7 სექტემბრის # 1-1/1486 ბრძანებით სახელმწიფო ქონების ტოლფასი ქონების სახელმწიფო საკუთრებაში გადმოცემის სანაცვლოდ, ფიზიკური ან/და კერძო სამართლის იურიდიული პირებისათვის სახელმწიფო ქონების საკუთრებაში გადაცემის წესისა და პირობების დამტკიცების შესახებ.

საგულისხმოა, რომ ურთიერთგადასაცემი ქონების ღირებულება დგინდება აუდიტორული (საექსპერტო) დასკვნის საფუძველზე. თუ ურთიერთგადასაცემი ქონება არატოლფასოვანია, ქონების ნაწილი შეიძლება ანაზღაურდეს ფულადი თანხით ან სხვა ქონებით.

ასევე, შესაძლებელია რამდენიმე მესაკუთრეს, რომელთაც პატარ-პატარა მიწის ნაკვეთები აქვთ, მოენაცვლოს ერთი ისეთი მიწის ნაკვეთი, რომლის სამშენებლოდ განვითარებაც შეეძლებათ თანამესაკუთრეებს.

ქონების ურთიერთგადაცემის მხარე სახელმწიფოს გარდა შეიძლება იყოს:

ა) სახელმწიფო საკუთრებაში არსებული ქონების (გარდა სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწისა) ფიზიკური ან/და კერძო სამართლის იურიდიული პირებისათვის ან ამ პირთა გაერთიანებისათვის გადაცემის შემთხვევაში – საქართველოს ან უცხო ქვეყნის ფიზიკური ან იურიდიული პირი ან ამ პირთა გაერთიანება;

 ბ) სახელმწიფო საკუთრებაში არსებული სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ფიზიკური ან/და კერძო სამართლის იურიდიული პირებისათვის გადაცემის შემთხვევაში – საქართველოს მოქალაქე ან საქართველოში რეგისტრირებული კერძო სამართლის იურიდიული პირი.

 

საცხოვრისის შეფასება და მისი სამომავლო განვითარება

არსებული საცხოვრებელი შენობები

ბახმაროს სარეკრეაციო ტერიტორიაზე არსებული საცხოვრებელი შენობების უმრავლესობა წარმოადგენს ინდივიდუალურ, ერთბინიან არაბლოკირებულ სახლებს 60-80 კვ.მ. ფართობით. ეს სახლები ხის მასალითაა აგებული, ერთი ან ერთნახევარსათულიანია (მანსარდიანი) და მათი უმრავლესობა მხოლოდ ზაფხულის სეზონის პერიოდისთვისაა გამოსადეგი ღამის გასათევად და ოდნავ მეტი ხნით საცხოვრებლად.

 

 

სამომავლო  საცხოვრებელი შენობები

ბახმაროს სარეკრეაციო ტერიტორიაზე არსებული საცხოვრებელი შენობების უმეტესობა აგებულია ხის მასალით ზაფხულში გამოყენებისათვის და მთელი წლის განმავლობაში სამყოფად გამოუსადეგარია.

ბახმაროს სარეკრეაციო ტერიტორიის განვითრებისათვის აუცილებელია ისეთი შენობების აგება, რომლებიც გამოსადეგი იქნება სამყოფად მთელი წლის განმავლობაში, დაცული იქნება სათანადო სანიტარული ნორმები, მათ შორის, თხევადი ნარჩენების (კანალიზაციის) მოცილების სისტემის ამოქმედების შემდეგ შენობაში მოწყობილი სანიტარული კვანძები და სხვა გეგმარებითი ფაქტორები.

ასევე გათბობის და გაგრილების დანახარჯების შემცირების მიზნით შესაბამისი სამშენებლო ტექნოლოგიების დაცვა.

სარეკრეაციო ტერიტორიაზე, უშუალოდ საკურორტო დასახლებაში, დაახლოებით 2 300 -მდე შენობაა, რომელთა 48% არაა რეგისტრირებული.

 

გრაფიკი 6.2.1; 6.2.2 შენობების და რეგისტრირებული მიწის ნაკვეთების ბალანსი

 

ტიპური საცხოვრებელი შენობის პროექტები

ვინაიდან არსებული საცხოვრისის უმეტესი ნაწილის მდგომარეობა სავალალოა, მეტად სავარაუდოა, რომ ახლო მომავალში (ამ გეგმის მოქმედების ვადაში) მათი რეკონსტრუქცია განხორციელდეს. აქედან გამოდინარე - ბახმაროს სარეკრეაციო ტერიტორიის მიწათსარგებლობის გენერალური გეგმის ფარგლებში შემუშავდა ხუთი ტიპის ტიპური საცხოვრებელი და მცირე ზომის (10 საწოლამდე) სასტუმრო/ დასასვენებელი სახლების შენობის არქიტექტურული (ესკიზური) პროექტი. ტიპური შენობის პროექტის (ესკიზის) გამოყენება შეუძლია ყველას და იგი ხელმისაწვდომია უფასოდ. სარეკომენდაციო დიზაინის საცხოვრებელი და დასასვენებელი სახლების ტიპური ვარიანტები:

ტიპური საცხოვრებელი შენობის არქიტექტურული პროექტები იხილეთ აქ.